مفهوم انبوه سازی ساختمان وشرایط آن چیست ؟
پس از جنگ جهانی دوم،افزایش نیاز به ساخت ساختمان های مسکونی برای تعداد زیادی از مردم، باعث شد تا در ساخت و ساز مسکن از روشی با عنوان مسکن انبوه صنعتی استفاده شود. اکنون با توجه به افزایش جمعیت شهرها، افزایش تقاضا برای خرید مسکن و افزایش مهاجرت افراد به شهرهای شلوغتر، انبوهسازی یکی از روشهای مورد نظر برای تامین ساختمان های مسکونی مورد نیاز در شهرهاست.
انبوهسازی در کشور ایران به عنوان یک کشور در حال توسعه، دارای تفاوتهائی با کشورهای توسعه یافته می باشد. انبوهساز سازنده پروژههای بزرگ با تعداد زیادی بلوک ساختمانی یک شکل می باشد ، و از دیگر منظر،انبوهساز در تعریف درست و دقیق، بایستی بتواند تا تکنولوژیهای نوین را در صنعت ساختمان برای ساخت و ساز ساختمانهای متعدد بکار گیرد. با این وجود در ایران انبوهسازی، به مفهوم ساختمانهایی یکسان و کاملا مشابه در شهرکهایی خاص می باشد. تعدادی از انبوهسازان در گذشته برای دستیابی به سود بیشتر، از مواد و مصالح نامرغوب استفاده می کردند و استانداردهای لازم ساختمانسازی را رعایت نکردهاند، بنابراین دید برخی از مردم به انبوهسازی کمی با استرس و ناخوشایندی همراه شد، اما در سالهای اخیر قوانین مختلفی وضع شده و الزامات مهمی همچون توان فنی و اجرایی انبوهسازان، در موضوع تعیین صلاحیت انبوه سازان بسیار مهم دیده شد تا در نتیجه ساختمانهای مستحکم و باکیفیت توسط انبوه سازان ساخته شود و نگرانی خریداران و استفاده کنندگان از ساختمان را برطرف سازد.
انبوه ساز کیست؟
انبوهساز شامل شرکت، شخصیت حقوقی و یا شخصی حقیقی می تواند باشد. انبوه ساز در تمام حالات بایستی مجوز انبوهسازی را دریافت نماید. براساس تعاریف قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که در سال ۱۳۷۴ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شده است، انبوهساز شخصی حقیقی و حقوقی است که علاوه بر استفاده از تکنولوژیهای نوین در صنعت ساختمان و رعایت مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین، باید دارای توان مدیریتی، مسئولیت و پدیدآوری طرحها، توان تامین و جذب سرمایه، مدیریت تولید و ارائه مسکن و ساختمان باشد.
شرایط و ضوابط شرکت های انبوه ساز
شرکتهای انبوهسازی برای آغاز فعالیت در حوزه انبوهسازی، بایستی پروانه اشتغال داشته باشند .
جهت اخذ این پروانه اشتغال شرایط زیر لازم می باشد:
- مشخص بودن میزان تحصیلات مدیرعامل و اعضای هیات مدیره و شرکا
- داشتن توانایی مالی، توان مدیریتی برای تامین و جذب سرمایه
- داشتن سوابق حرفهای، رضایت کاربران از پروژههای انجام شده و کسب موفقیت در پروژه های قبلی
- ثبت شرکت انبوه سازی در اداره ثبت و مالکیت صنعتی
- انتشار آگهی تاسیس شرکت انبوه سازی در روزنامههای رسمی کشور و وجود اساسنامهای که انجام یک یا کلیه خدمات مربوط به انبوهسازی در آن ذکر شده باشد.
شرایط و ضوابط اشخاص حقیقی انبوه ساز
علاوه بر شرکت و اشخاص حقوقی متعددی که در زمینه انبوهسازی فعالیت میکنند، اشخاص حقیقی نیز با دارا بودن شرایطی خاص، امکان ورود به این حوزه را خواهند داشت.
این شرایط برای اخذ پروانه اشتغال برای یک فرد حقیقی، عبارتند از:
- دارا بودن پروانه اشتغال به کار مهندسی یا کاردان تجربی، در رشتههایی که در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ذکر شدهاند.
- داشتن سوابق فعالیت حرفهای مرتبط
- توانمندی در مدیریت منابع مالی و جذب سرمایه
- تسلط و بکارگیری تکنولوژیهای نوین برای ارتقا کیفی و کمی در پروژههای ساخت و ساز
- مستند سازی تجربهها در فعالیتهای اجرایی
- طراحی معماری مناسب وبا کیفیت در ساخت و ساز
- فراهم نمودن شرایط لازم برای آسایش، رفاه و عملکرد مفید در ساختمانها
- ساختن فضاهای مناسب در داخل ساختمانها از نظر کمی و کیفی
مراحل صدور پروانه اشتغال انبوه سازان
همانطور که ذکر شد ، پروانه اشتغال از مهمترین شرایط برای ورود به حوزه انبوهسازی می باشد.
دبیرخانه کمیته در محل انجمن صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان قرار دارد و انبوهساز ضمن مراجعه به دبیرخانه کمیته، مدارک لازم زیر را جهت صدور پروانه مذکور، ارائه می دهد:
- مدارک تحصیلی مربوط به مدیرعامل، اعضای هیات مدیره و شرکای شرکت
- اساسنامه و روزنامه رسمی مربوط به شرکت
- مستندات سطح و مقدار سرمایه غیرنقدی مربوط به شرکت و سهامداران
- مستندات مربوط به مشارکت در ساخت پروژه ها
- مستندات مربوط به اعتبارات و تسهیلات بانکی
- مستندات مربوط به واضحسازی و تعیین تسهیلات بانکی
- مستندات مربوط به اجرای به موقع براساس زمانبندی پروژههای انجام شده
- مستندات مربوط به کیفیت پروژههای اجرا شده بوسیله دستگاه نظارت، که شامل رعایت مقررات ملی و استفاده از تکنولوژیهای نوین در صنعت ساختمان مانند سبک سازی، بهینه سازی مصرف سوخت و غیره باشد.
- پروانه اشتغال به کار مربوط به مجریان ساختمان
- برابر با اصل شدن کپی تمام مدارک در دادگستری یا دفتر اسناد رسمی
حدود صلاحیت مشخص شده برای انبوه سازان
مواردی که در جدول زیر بیان می شود، ضوابط و شرایطی هستند که انبوهساز برای تعیین صلاحیت خود رعایت میکند، بر طبق این جدول در هرکدام از موارد امتیاز دریافت می نماید و در نهایت با استفاده از مجموع امتیازات، صلاحیت انبوه سازمشخص میگردد:
موارد – امتیاز
- میزان سرمایه غیرنقدی شرکت یا سهامداران برای هر یک میلیارد ریال -2 امتیاز
- میزان اخذ تسهیلات و اعتبار بانکی برای هر یک میلیارد ریال- 1 امتیاز
- میزان مشارکت با اشخاص حقیقی و حقوقی برای هر یک میلیارد ریال – 1 امتیاز
- میزان استفاده از فاینانس جذب و سرمایهگذاری برای هر یک میلیارد ریال – 1 امتیاز
- میزان ارائه ضمانتنامه بانکی برای هر یک میلیارد ریال – 1 امتیاز
- میزان سرمایه گذاریهای پیشین، به شرط روشن بودن وضعیت استرداد تسهیلات و اعتبار بانکی برای هر یک میلیارد ریال – 3 امتیاز
- نتیجه بررسی مطلوبیت و عملکرد موفق، در پروژههای قبلی انجام شدهتوسط انبوه ساز، با رعایت مقررات ملی ساختمان مطابق با تایید دستگاه نظارت یا دستگاه مربوطه – 10 امتیاز
- میزان اجرای ساخت و ساز ساختمان و انجام تعهدات در زمان تعیین شده – 10 امتیاز
- میزان ارائه گواهی عدم تخلف / پایان کار / مدا رک مستند به مفهوم انجام تعهدات برحسب مورد – 10 امتیاز
- میزان قراردادهای مربوطه یا تاخیر غیرمجاز کمتر از ۴/۱ مدت مقرر، بازپرداخت تسهیلات بانکی در زمان معین و ترتیب بازپرداخت آن با در نظر گرفتن تاخیرات مجاز – 20 امتیاز
استفاده از تکنولوژیهای نوین در صنعت ساختمان – 20 امتیاز
نکات مهم درباره حدود صلاحیت انبوه سازان
در ادامه به نکاتی که در تعیین حدود صلاحیت انبوهسازان موثر است ،آورده شد و لازم است که در نظر گرفته شوند:
- حداقل امتیاز جهت احراز پایه ۱و۲و۳ به ترتیب ۳۰ ،۴۵ ،۶۵ و برای ارشد امتیاز ۸۵ به بالا است.
- اعتبار پروانههای اشتغال، به مدت ۳ سال می باشد.
- در صورت هرگونه تغییر در اعضای هیات مدیره یا مدیران شرکت، لازم می باشد که در مدت ۱۵ روز ، به صورت کتبی، به دبیرخانه اطلاع داده شود .
- حوزه فعالیت اشخاص حقیقی، استان صادرکننده پروانه است.
- حدود صلاحیت برای سازنده حقیقی، حداکثر تا ۳۰۰۰ مترمربع زیربنا و یا ۲۰ واحد مسکونی خواهد بود.
قوانین و مقررات انبوه سازی
قوانینی برای انبوهسازان وضع شده که اگر انبوه ساز از وظایف و مسئولیتهای قانونی خود تخطی نمایند، به آن تخلفات رسیدگی می شود. قوانین حاکم بر فعالیت مجریان حقوقی باید بطور کامل از جانب انبوهساز رعایت شود. زمان شروع به کار در پروژه ساختمانی جدید برای انبوهسازان، در زمان اتمام مرحله نازک کاری یکی از ساختمانهای در دست اجرای انبوه ساز می باشد. دستورالعمل پیش فروش و یا پیش خرید واحدهای مسکونی و دریافت جواز مربوطه ، توسط وزارت مسکن و شهرسازی اعلام و ابلاغ میگردد . انبوهساز باید بر طبق این دستورالعمل ، تمامی حقوق پیش خریدار را رعایت نماید. انبوهساز موظف می باشد تا به تعداد مجتمع، ساختمان و یا پروژههای در دست اجرا، شخصی را به عنوان مسئول کارگاه تعیین کند، که پروانه اشتغال به کار داشته باشد.
نتیجه پایانی
با توجه به افزایش جمعیت جهان نیاز به خرید مسکن نیز در حال افزایش می باشد، لذا این فضای مسکونی بایستی با سرعت بیشتری احداث شوند، و انبوهسازی بهترین راه حل برای تامین این نیاز جامعه خواهد بود. انبوهساز باید صلاحیت لازم برای طراحی و اجرای ساختمان را داشته باشد و در ضمن توانایی استفاده از تکنولوژیهای جدید در صنعت ساختمان را داشته باشد. اگر انبوهسازی توسط افراد توانمند و با صلاحیت انجام گیرد، به وضعیت ساختمانسازی کشور کمک زیادی می نماید و صنعت ساختمانسازی را با تحولات بسیار مثبتی روبرو کند.
Add a Comment